CABALLITO LOTE EDIFICABLE ? GUAYAQUIL 30 USAA · 87 m² · PB+7P+2R

CABALLITO LOTE EDIFICABLE - GUAYAQUIL 30
USAA · 87 m² · PB+7P+2R · 562 m² vendibles estimados

Parcela ubicada a 50 metros de Av. La Plata y a 200 metros de Parque Rivadavia, en uno de los corredores de mayor densificación activa de Caballito. Zona consolidada, con tejido residencial de media y alta densidad, fuerte presencia de obra nueva y demanda sostenida de unidades compactas para uso propio e inversión.

Datos urbanísticos

Zonificación Nuevo Código: USAA (Ley 6361)

Altura máxima: 22,8 m

Perfil edificable: PB + 7 pisos + 2 retiros

Área edificable: L.O. - L.F.I.

Superficie de parcela: 87 m²

Usos: Residencial + Baja Mixtura A2 (comercio y servicios de mediana afluencia)

Potencial constructivo estimado

Superficie planta tipo (vendible): 441 m²

Planta baja: 45 m²

Retiros cubiertos: 45 m²

Balcones y terrazas (cómputo al 50%): 31 m²

Total superficie vendible estimada: 562 m²

Los valores de construibilidad son estimativos. El lote presenta dos linderos consolidados y posible rivolta, por lo que el perfil edificable definitivo queda sujeto a consulta obligatoria ante DGIUR. Se recomienda gestionar la prefactibilidad como parte del proceso de due diligence previo a la operación.

Entorno inmediato

El lote se emplaza en el corazón geográfico de Caballito, a metros de uno de los ejes comerciales y de servicios más activos del barrio. Av. La Plata concentra comercio cotidiano, gastronomía y servicios de salud, generando una dinámica urbana de alta frecuencia peatonal. A 200 metros, Parque Rivadavia -uno de los pulmones verdes más valorados de la Ciudad- aporta calidad ambiental y plusvalía de entorno difícilmente replicable en otras localizaciones de densidad equivalente. El tejido inmediato combina edificios de períodos anteriores con proyectos de obra nueva en distintas etapas, evidenciando un corredor en proceso activo de renovación urbana.

Conectividad y transporte

La parcela cuenta con acceso directo a una de las zonas de mayor conectividad de Buenos Aires. A distancia peatonal: Subte A (estaciones Acoyte y Primera Junta), Subte B (estación Ángel Gallardo), múltiples líneas de colectivo sobre Av. Rivadavia, Av. La Plata y Av. Díaz Vélez. Acceso rápido a Av. Directorio, Av. Honorio Pueyrredón y accesos a autopistas. La combinación de dos líneas de subte en radio caminable es un diferencial concreto de localización que impacta directamente en la absorción comercial del proyecto.

Perfil de demanda

Caballito mantiene históricamente una de las tasas de absorción más estables del mercado porteño, sostenida por una demanda genuina de primera vivienda, reposición y pequeño inversor. El radio inmediato al lote concentra especialmente demanda de unidades de 1 y 2 ambientes con balcón, orientadas a jóvenes profesionales, parejas y perfil estudiantil-universitario dado la proximidad al corredor de la UBA en Av. Rivadavia. Los proyectos con buena terminación y amenities básicos en esta zona presentan velocidad de venta en pozo superior al promedio de la Ciudad, con ticket de entrada accesible para el inversor minorista.

Nomenclatura catastral: Sección 040 - Manzana 144 - Parcela 001B




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